외국인 또는 외국 기업(이하 “외국인”이라고만 합니다)이 일본 국내의 부동산을 취득하는 경우의 법적 규제와 유의 사항을 거래 단계에 따라 살펴보기로 합니다.

법적 규제

우선 외국인의 일본 내 부동산 취득을 일반적으로 금지하는 법률이 존재하는가에 관하여 보면, 그와 같은 법률은 현재로서는 존재하지 않습니다. 

외국인토지법(外国人土地法)과 외국정부의 부동산 취득에 관한 규정(外国政府の不動産に関する権利の取得に関する政令)이 있기는 하나, 외국인토지법에 특별히 제한이 있는 것은 아니고, 외국정부의 부동산 취득에 관한 규정에는 제한 규정은 있으나 한국을 포함한 대부분의 국가가 적용제외 대상 국가로 지정되어 있습니다.

다만 2021. 6. 16. 제정된 중요시설 주변 등의 토지 이용 규제법(重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律)은 자위대 기지, 원자력발전소, 국경 도서지역 등 이른바 안보지역 내의 토지에 대한 외국인의 토지 취득을 제한하고 있습니다. 이 법은 외국인뿐만 아니라 내국인에게도 적용되는데, 안보상의 우려가 있는 지역에 대한 외국인(특히 중국 자본)의 토지 취득을 제한하려는 목적에서 제정된 법률입니다(관련 기사).

아울러 부동산의 취득, 소유, 매각에 관한 세율에 있어서도 일본은 내국인과 외국인을 동등하게 취급하고 있습니다.

부동산 매매 절차의 흐름

부동산 매매계약의 흐름은 우리와 크게 다르지 않습니다. 부동산 중개업자나 변호사를 통하여 매매 교섭을 하고, 매매계약의 체결, 등기 이전의 수순을 따르게 됩니다.

부동산 취득 신고

앞서 본 바와 같이 외국인이 일본에서 부동산을 취득하는 데는 특별한 제한이 없지만, 외국인 중 비거주자에 해당하는 자는 부동산 취득 신고를 하여야 한다는 점에 유의하여야 합니다.

즉, 비거주자에 해당하는 외국인은 부동산을 취득한 날로부터 20일 이내에 부동산 취득 사실을 일본은행을 거쳐 재무대신에게 보고하여야 합니다(外国為替及び外国貿易法).

비거주자란 거주자 이외의 자를 말하고, 거주자란 ‘일본에 주소를 두고 있거나 1년 이상 거소를 두고 있는 자’를 의미합니다.

다만 비거주자의 경우도 다음과 같은 경우는 예외적으로 보고의무가 면제됩니다.

1. 다른 비거주자로부터 부동산을 취득한 경우
2. 비거주자 본인의 사무소 용도로 취득한 경우
3. 비거주자 본인, 친족 또는 사용인 기타 종업원의 거주 용도로 취득한 경우
4. 일본에서 비영리 목적의 업무를 행하는 자가 당해 업무의 수행을 위하여 취득한 경우

소유권이전등기

일본과 한국의 부동산 매매에서의 큰 차이점이라면, 한국에서는 등기를 하지 않으면 소유권이 이전되지 않으나, 일본은 그렇지 않다는 점입니다.  즉, 일본에서는 매매계약의 체결로써 소유권이 이전되고, 등기는 제3자에 대하여도 소유권이전을 대항하기 위한 요건에 불과합니다.

다만 매수인이 자신이 취득한 부동산에 대하여 증・개축, 매각, 임대 등을 하기 위하여는 명의 등록(등기)이 되어 있지 않으면 안 되므로 매매가 완료된 후 지체없이 등기를 마치는 것이 일반적입니다.

소유권이전등기 신청을 위해서는 ‘매수인의 주소를 증명하는 서면’과 ‘인감증명서’가 필요한데, 일본에 거주하지 않는 외국인은 ‘매수인의 주소를 증명하는 서면’ 즉, 일본의 주민표 대신 본국에서 공증을 받거나 주일 영사관에서 인증을 받은 ‘서명진술서’를 제출하면 됩니다. 인감증명서도 마찬가지로 본국에서 공증을 받거나 주일 영사관에서 인증을 받은 ‘사인증명서’를 제출하면 됩니다.

부동산 취득에 소요되는 비용

일본에서 부동산을 취득하는 경우 인지세와 중개수수료, 등기 비용(구입가격의 0.2%에 해당하는 등록면허세 포함)이 발생하게 되는데, 대략적으로 물건 가격의 6% ~ 8%의 수준인 것으로 알려져 있습니다.

부동산 취득 후에는 매년 고정자산세(지자체의 고정자산평가 가액를 기준으로 하여 표준세율 1.4%)와 주민세를 납부해야 하고, 임대 수입 등이 있는 경우에는 소득세, 양도소득이 발생한 경우에는 양도소득세를 납부하여야 합니다.

일본도 우리나라와 마찬가지로 비거주자를 대상으로 하는 납세관리인 제도를 두고 있습니다.  따라서 해외에 거주하는 부동산 소유자는 납세관리인을 신고하여 세금납부 등의 업무를 대행시킬 필요가 있습니다.

비거주자의 부동산 처분 및 이용에 대한 원천징수 제도

비거주자가 일본에서 부동산을 매각하거나 임대하는 경우, 비거주자의 세금 신고 누락을 방지하는 차원에서 일정한 요건 하에 원천징수제도가 시행되고 있다는 점에 유의할 필요가 있습니다.

즉, 비거주자가 일본 내 부동산을 매각하는 경우, 부동산의 매수자는 매매대금의 10.21%를 원천징수하여 세무서에 납부할 의무를 부담합니다.  즉, 비거주자인 매도인이 수령하게 되는 매매금은 계약금액의 89.79%이 됩니다. 

다만, 개인이 매수하는 경우로서 매매대금이 1억 엔 이하이고 매수 목적이 본인 또는 친족의 거주용인 경우에는 원천징수 대상에서 제외됩니다.

다음으로, 비거주자가 일본 내 부동산을 임대하는 경우에는 일정 조건의 충족을 전제로 임차인로부터 받는 임대료의 20.42%가 원천징수됩니다.  이 역시 임차인이 개인이고 본인 또는 친족의 거주용으로 임차하는 경우에는 원천징수 대상에서 제외됩니다.

원천징수된 금액은 익년도의 확정신고 시 세액 정산을 하게 됩니다.

맺음말

이상 일본에서의 부동산 취득과 관련된 규제 내용, 절차 및 유의사항에 대하여 살펴 보았습니다.

저희 사무소는 일본 도쿄와 오사카의 법률사무소를 통하여 일본의 부동산 매입, 매각, 임대 등에 관한 전문적인 법률서비스를 제공해 오고 있습니다.  이와 관련하여 문의가 있으신 분들은 정원일 변호사(이메일 주소는 여기를 클릭)에게 연락주시기 바랍니다.  정원일 변호사는 대형 로펌의 기업자문 변호사로서의 경험을 바탕으로 일본과 관련된 다양한 국제 업무를 처리하고 있습니다.

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